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地产股的天花板在哪里原创

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对房地产这个行业。很多人一直看衰。也有很多人一直乐观。喜欢不喜欢。房地产都一直倔强地生存着。但再高的楼也会有楼顶。再好的房子也得有天花板。做一个估算吧。看看十年之后。房地产行业还会有多大的市场。这个问题明白了。地产股的成长空间自然也就出来了。

2018年。全国商品房销售面积是17.16亿平米。销售额是14.99万亿元。今年正常应该能超过16万亿。但销售面积不会增长多少。也就是说现在的房地产开发市场。主要是靠价格驱动的。

由于近几年M2基本保持在8%的增速。GDP增速也稳中略降。通货膨胀不像前几年那么严重。考虑到2%左右的CPI(不包括房价)已经保持了不少年。再加上房价增长和产品品质的提升。按照6%的当前GDP增速来计算。应该是一个可以参考的数据标准。那么十年之后。房价可能会比现在高出80%左右。我们按照这个数据算一下商品房十年之后的市场空间吧。

首先我们要明确几个问题:

一、我们过去十年处在建国后第二轮人口出生高峰期。中国购房者的平均年龄是27岁。1991年新生人口是2250万。之后便一路下滑。到了2001年就只有1696万了。2018年刚好是这个周期的最后一年。从2019年开始。房地产的人口红利会越来越少。十年后的主力刚需人口比现在要下降32.66%!这个下降是不可逆的。2018年的新生人口就只有1523万了。我们只能习惯房地产市场整体需求的持续下降;

二、十年后。一二线城市人口都会进入到饱和阶段。预计成都超过2000万人。郑州、西安、武汉、南京等会超过1500万人。大城市化的人口红利也基本消失。(参考北京的情况。在超过2000万人后。便大力外迁人口。据北京市人民政府官网数据:2018年年末全市常住人口2154.2万人。比上年末减少16.5万人。)

三、随着房价高企。政策性住房和公租房比例会越来越大。深圳为例。规划中政策性住房和公租房比例要达到新增供应量的60%。而北京2018年商品房卖了2.5万套。保障性住房却达到了5万套。商品房只占了33%!大城市的土地原本紧张。保障性住房的增加。会直接减少本已不多的商品房土地供应;

四、2019年。商品房销售面积基本与去年持平。大约在1700万套。销售额预计会达到16万亿。假设房价比2018年均价增长80%。达到1.6万元/平。十年后要保持16万亿的规模。就需要销售掉10亿平米。也就是1000万套左右。

五、2018年全国除了1700万套商品房外。还销售了420万套二手房。和完工了656万套保障性住房。即便商品房的销售量是每年递减的。取1700万套和1000万套的平均值1350万套来计算的话。预计未来十年每年房屋换手会在2400万套左右(实际上这个数字是保守的。未来十年二手房和保障住房的套数都会增长。仅雄安一地便可提供数百万套政策性住房)。

也就是说未来十年累计房屋换手会在2.4亿套左右。会有7亿人左右改换新居。届时过去累积的改善型需求也基本释放的差不多。以增长后的房价推算(北、上、深的均价全部会超过10万/平)。十年内没释放的改善需求。以后也很难有能力再大规模换房了。

十年后。刚需红利和大城市化红利用光了。改善型需求释放了。商品房供应用地减少了。依靠人口大量流出的三、四线城市为主的购买力去消化每年1000万套商品房。以及上千万套二手房和保障性住房?

目前。三四线城市大约占商品房总成交面积的2/3左右。要完成1000万套商品房的消化。就需要市场在十年之后还能保持2016年的状态。那一年的市场热度大家仍历历在目吧。但在一二线城市商品房供应大幅下降的背景下。从价格结构的角度来看。三四线城市的房价预计要比80%增长更多才行。提价的难度。不亚于增量。

未来十年。变数还有很多。但以上测算至少说明了一个问题。房地产市场的天花板已经近在咫尺。日后摆在房企面前的不是如何去做市场增量。而是如何抢夺市场存量。换句话说。现在就是大鱼吃小鱼的时代。而即将展开的会是大鱼吃大鱼的时代。

从白酒、家电等行业的牛股身上可以看出。行业天花板临近的时候。反而是大牛股出现的好时机。因为好日子大家都能活的不错。只有行业危机才会让对手比你先死掉。这是扩大市占率的最好机会。

房地产住宅开发这个行业已经靠近天花板了。但优秀的房企才刚刚踏上征程。即便16万亿保持不了。中国之大。一年卖掉几百万套商品房还是能做得到的。高限16万亿。低限10万亿。那么TOP5房企只要能占领到50%的市场份额(这个数据比家电和白酒都低得多)。就有5万亿到8万亿的空间。也就是比现在高出1-2倍的增长。年均增长率在7.5%-13%。即便估值不变。股价与业绩同步。加上股息也可以做到10%-16%。

当然。这个数字只是体现了房企在商品房开发上的收益。而且是按照在未来十年从业绩峰值向下滑落的曲线来测算的。略偏保守。各家房企都在多元化发展。其他产业如果能在十年后形成规模。优秀房企保持年化20%的增长还是有机会的。尽管这确实不容易。但哪一个万亿市值的企业是容易的呢?

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来自 广东金融学院 网友的评论   2021-3-14
一直想学习金融知识,奈何没有一个全面的金融学习网站,就在百度搜索股票知识发现了这篇文章《地产股的天花板在哪里》,发现这网站金融股票、财经的知识真是太棒了,收藏转发了。

来自 上海财经大学金融学院 网友的评论   2021-3-14
哈哈哈学生党,课后复习准备考金融分析师从业资可证的,这篇文章总结的非常好, 虽然这边文章是2021年03月14日 15:39:49发布的,但对我们学习来学已经很有用了。

来自 新浪财经 网友的评论   2021-3-14
虽然这篇文章 63的阅读次数,作者:专业金融顾问,但是内容都是干货,对我们学习很很有帮助。其实有空可以去雪球网多喝那里的财经专家多沟通沟通,可以学到很多知识的。

来自同花顺 网友的评论   2021-3-14

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